本文来源：时代周报 作者：赵鹏
2026年3月27日，港交所上市公司龙湖集团（0960.HK）公布2025年全年业绩。
财报显示，2025年，龙湖集团营业收入为973.1亿元。其中，地产开发业务收入为705.4亿元，运营业务收入为141.9亿元，服务业务收入为125.8亿元。运营及服务业务收入合计为267.7亿元，再创历史新高。物业服务业务全年总收入112.3亿元，物业板块客户满意度连续17年保持在90%以上。
过去5年房地产行业的调整，标志着行业“高周转、高杠杆”模式已终结。“低负债、强运营、正现金流”的新模式正逐渐成为行业前行的“灯塔”。以龙湖集团为代表的房企积极探索经营性业务，便是探索新模式的重要路径。该模式旨在降低房地产收入占比，并不断提高运营及服务业务占比。
在同日举行的龙湖集团2025年业绩发布会上，龙湖集团管理层表示，房企能否过渡到新模式，核心问题在于业务调整能否与债务结构调整深入结合。民营开发商必须主动转型谋出路，重建债务地基，重构发展模式。
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，最晚到2028年，运营及服务业务收入也将超过地产开发业务收入，意味着龙湖完成了收入结构的转型，而到那个时候龙湖的债务结构转型也彻底完成。
优化业务结构，改善财务状况
回望2025年，龙湖集团将目标聚焦于存量盘活与践行“好房子”、深化运营及服务业务、优化债务结构等三个方面，以优化公司业务结构、提高公司整体财务健康程度。
开发业务方面，龙湖集团2025年实现营业收入705.4亿元，交付物业总建筑面积为592.5万平方米，在全国39座城市交付约7万套房源，交付满意度超过90%。龙湖集团实现地产开发合同销售金额631.6亿元，持续聚焦签约质量，实现高质量回款，并表回款率超100%。
龙湖集团能够实现交付满意度、回款双高离不开公司对住宅品质的高要求。2025年，龙湖集团正式发布《龙湖集团好房子产品标准》，该标准涵盖435项具体要求，以产品力、服务力、配套力构建“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”的“四好”价值体系。
运营及服务业务方面，合计实现收入创历史新高，在集团营业收入中占比达到27.5%。
商业投资航道2025年租金收入同比增长4%至112.1亿元，出租率保持97%的高位。全年新开业13座购物中心，武汉滨江天街、重庆江岸天街等商场开业即成为区域消费地标，客流销售稳居高位。资产管理航道中，截至2025年12月31日，龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓通过提升产品力不断升级租住体验，开业超六个月项目出租率达95.7%，租金收入24.8亿元，盈利能力行业领先。
龙湖集团最受关注的物业服务、智慧营造等服务业务收入为125.8亿元。具体来看，物业服务业务全年总收入为112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55%。龙湖龙智造实现营业收入13亿元，全年新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米，为客户项目提供高品质营造服务，助力价值创造。
2025年，龙湖集团的债务结构也进行了优化，该集团合计完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团的安全兑付。截至2025年12月31日，龙湖集团综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元；在手现金292.0亿元；净负债率为52.2%，现金短债倍数为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率54.7%。
物业服务17年满意度超90%
去年，龙湖集团旗下包括住宅服务、商企服务、龙湖优选、塘鹅租售、龙湖美居在内的物业板块表现格外吸睛。龙湖智创生活物业服务业务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。
龙湖集团住宅物业服务325万户龙民，在为客户提供有温度、有智慧的“好服务”的同时，不断强化安防体系、优化智慧管理系统、提升环境品质、焕新园区设施、丰富文化活动等，2025年实现连续第17年客户满意度超过90%。其中，已连续开展14年的“善居计划”，在2025当年投入2亿元对1500多个项目进行公区及设施改造焕新；还在全国120余个城市进行园区照明用电安全电压、景观水泵安全电压等专项改造，切实提升客户信任与体验。为了进一步提高高端客户满意度，龙湖集团还升级高端服务产品体系——“珑之名”，并于2025年底，在北京云河玉陛、重庆舜山府等多个标杆项目落地。
管理层在业绩发布会上表示，“为了给业主和客户提供更优质、更高效的服务，龙湖在过去十年间，持续在数字化上做了大量投入，龙湖智创生活自研的HALO智慧空间服务平台，就是通过数字孪生技术，在物理空间和数字空间之间，建立起实时映射关系，能够实时感知空间、理解空间、管理空间，从而更好的服务客户。” 例如，通过AIoT+视觉算法结合，实现消防设备监控、防触电、高空抛物识别、电动车入梯等7大安全场景24小时监控。以及，系统能秒级识别垃圾堆积、设备异常等问题并自动派单。
凭借多元业务布局，龙湖智创生活深度扎根社区，挖掘“家”的场景潜力，构建“物业+生活”的15分钟便民圈。2025年，龙湖优选溯源50多款地理标志产品，通过创新融合“溯源直播+社群+线下市集”矩阵，直播观看人数达500万，累计实现超90余万订单。龙湖美居提供一站式家居服务，向社区业主提供从房屋装修、家居建材到家政保洁的全生命周期居住服务。截至2025年底，龙湖美居覆盖320个社区，当年为9000余户家庭实现家的焕新梦想，满意度达90%。此外，塘鹅租售还助力近3万+家庭完成资产流转，累计服务超20万户业主，满意度98%，还通过AI赋能带来超5600万次线上曝光。
正是由于前瞻性布局以物业服务等板块为代表的经营性业务，为龙湖集团优化债务结构的目标奠定了基础。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，公司凭借经营性业务和正向经营性现金流，安全平稳度过了2025年债务高峰，全年偿还集团层面债务共220亿。截至2025年底，整个负债规模是有序下降的，有息负债余额1528亿，较2024年底余额降低235亿，降幅13%。
龙湖集团管理层称，过去三年半，龙湖集团持续压降负债规模，以长周期的经营性物业贷替换过往的信用融资，并连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。如今龙湖集团的“新地基”已接近打造完成，这条路困难重重，但龙湖集团会坚定走下去。